Taşınmazların mülkiyeti kural olarak tapuya tescille kazanılır. TMK md.1024’e göre bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebebi bulunmayan tescil yolsuz tescildir. Yolsuz tescil, gerçekte hak sahibi olmayan bir kişinin tapuda hak sahibiymiş gibi görünmesi şeklinde ortaya çıkar. Yolsuz tescil işlemi yapan kişinin fiil ehliyetinin olmaması, vekilin yetki sınırlarını aşması, şekil şartına uyulmadan işlem yapılması, tarafların aslında yapmak istemedikleri bir işlemi yaparak üçüncü kişileri yanıltma amacı gütmeleri gibi şekillerde ortaya çıkabilir. Ancak bu durumda yapılan işlem geçersiz olduğundan aslında ayni hak sahibi değişmemekte yalnızca tapuda görünen hak sahibi değişmektedir.
Gerçek hak sahibi ile yolsuz tescil ile hak sahibi görünen kişiler, karşılıklı anlaşarak tapuya başvurup yolsuz tescili düzeltebilirler. Tapu memurunun yaptığı basit yazım yanlışlıkları yüzünden yolsuz tescil ortaya çıkmışsa bu hata re’sen giderilebilir. Ancak başka bir hata sebebiyle yolsuz tescil ortaya çıkmışsa tapu memurunun yanlışlığı düzeltmesi tarafların yazılı rızasının alınmasına bağlıdır. Bunun yanı sıra yolsuz tescil sebebiyle hak kaybına uğramış kişiler tapu kaydının düzeltilmesi için tapu iptal ve tescil davası açabilir. Kozyatağı, Maltepe, Kartal bölgelerinde gayrimenkul hukuku alanında uzman avukatlarımız yolsuz tescilin ortadan kaldırılması için gereken hukuki süreci özenle yürütmektedir.
Tapu iptal ve tescil davasının açılabileceği hallere şu işlemler ve durumlar örnek gösterilebilir:
- Muris muvazaası : Miras bırakan tarafından mirasçılardan mal kaçırmak amacıyla yapılan hileli işlemler muris muvazaası olarak adlandırılmaktadır. Miras bırakanın kendisine ait taşınmazları muvazaalı olarak üçüncü kişilere devretmesi sebebiyle mirasçılar tapu iptal ve tescil davası açabilirler.
- Ehliyetsizlik : Tapuda işlem yapan kişinin bu işlem sırasında fiil ehliyetine sahip olması gerekmektedir. Bu esnada kişinin fiil ehliyetinin bulunmaması işlemi hukuka aykırı hale getirir ve tapudaki işleme karşı tapu iptal ve tescil davası açılabilir.
- Kazandırıcı zamanaşımı : Tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyeti kural olarak zamanaşımıyla kazanılamaz. Ancak taşınmazın sahibinin kim olduğu tapudan anlaşılamıyorsa veya taşınmazın maliki hakkında 20 yıl önce gaiplik kararı verilmişse taşınmazı davasız ve aralıksız olarak 20 yıldır zilyetliğinde bulunduran kişi taşınmazın kendi adına tescil edilmesi için tapu iptal ve tescil davası açabilir.
- Vekalet yetkisinin kötüye kullanılması : Vekil, vekalet görenin çıkarlarını gözetmeli ve kendisine verilen yetki çerçevesinde görevini ifa etmelidir. Vekilin görevinin sınırlarını aşarak tapuda işlem yapması halinde de yolsuz tescil durumunun ortadan kaldırılması için tapu iptal ve tescil davası açılabilecektir.
- Aile konutu : Eşlerin ve çocukların birlikte yaşadıkları ve ailenin merkezi olan yer aile konutu olarak nitelendirilir. Kural olarak aile konutu eşlerden birinin açık rızası olmadıkça üçüncü kişilere devredilemez veya üçüncü kişiler lehine aile konutu üzerinde sınırlı ayni hak kurulamaz. Bu korumadan yararlanılabilmesi için Türk Medeni Kanunu “aile konutu şerhi” kurumunu düzenlemiştir. Taşınmazın üzerinde aile konutu şerhi olması halinde diğer eşin açık rızası olmadan üçüncü kişi yararına kurulan ayni hak tapu iptal ve tescil davası ile ortadan kaldırılabilir.
- Önalım hakkı : TMK md.732 uyarınca paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda taraflardan birisi payını üçüncü bir kişiye satarsa diğer paydaşlar önalım haklarını kullanabilirler. Önalım hakkı ancak davayla kullanılabilir. Önalım hakkını kullanmak isteyen taraf, tapuda malik görünen alıcıya karşı tapu iptal ve tescil davası açmalıdır.
- İmar uygulamaları : Belediyeler tarafından hukuka aykırı olarak yapılan imar işlemleri sebebiyle zarar gören kişiler de bu hukuka aykırılığı tapu iptal ve tescil davası ile giderebilirler.
TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASININ TARAFLARI
TMK md.1025’e göre bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmişse bu sebeple ayni hakkı zarara uğrayan kişi tapu sicilinin düzeltilmesi için dava açabilir.
Davalı taraf ise yolsuz tescil ile tapuda taşınmazın maliki olarak görülen kişidir. Eğer taşınmaz birden fazla kişinin elbirliği ile mülkiyetindeyse dava, malik olarak görünen herkese yöneltilerek açılmalıdır. Eğer tapuda malik olarak görünen kişi ölmüşse tapu iptal ve tescil davasının mirasçılarına karşı açılması gerekir. Taraf teşkili dava sürecinin uzamasında önemli bir sorun olarak ortaya çıkabilmektedir. Bu nedenle gayrimenkul hukuku alanında uzman avukatlarla çalışmak dava sürecinin olabildiğince hızlı yürümesi için faydalı olacaktır. İstanbul Kozyatağı, Maltepe, Kartal’da bulunan avukatlarımız bu süreçte yanınızda olmaya hazırdır.
TMK md.1024, yolsuz tescil hallerinde iyiniyetli üçüncü kişileri koruyan bir düzenleme getirmiştir. Maddeye göre ayni hakkın yolsuz olarak tescil edildiğini bilen veya bilmesi gereken kişiler yolsuz tescile dayanamaz. Yolsuz tescil sebebiyle ayni hakkı zedelenen kişi tescilin yolsuz olduğunu ancak iyiniyetli olmayan üçüncü kişilere karşı ileri sürebilir. Yani, tapudaki tescilin yolsuz olduğunu bilmeyen ve bilemeyecek durumda olan iyiniyetli üçüncü kişi tapu siciline güvenerek bir ayni hak kazanmışsa bu kazanımı korunacaktır.
TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASINDA ZAMANAŞIMI
Tapu iptal ve tescil davası ayni hakları koruyan bir kurumdur ve ayni hakların zamanaşımına uğraması söz konusu değildir. Bu nedenle tapu iptal ve tescil davasının açılmasında herhangi bir zamanaşımı süresi bulunmamaktadır. Ancak bu kuralın bazı istisnaları mevcuttur. Örneğin kadastro tespiti nedeniyle tapu iptal ve tescil davası açılması 10 yıllık zamanaşımı süresine bağlıdır. Bu nedenle tapu iptal ve tescil davası açılmasında gayrimenkul hukuk avukatlarına danışmak son derece önemlidir. Bizimle iletişime geçmeniz halinde İstanbul’da faaliyet gösteren hukuk büromuz gayrimenkul hukuku alanında uzman avukat kadrosuyla birlikte sizleri doğru şekilde yönlendirecek ve hizmet sağlayacaktır.
Her ne kadar tapu iptal ve tescil davası zamanaşımına tabi olmasa da delillerin toplanması, taraf teşkilinin tam olarak sağlanabilmesi, iyiniyetli üçüncü kişilerin tapuya güvenerek hak sahibi olmasının önüne geçilmesi gibi birçok sebep dolayısıyla davanın mümkün olduğunca erken açılması faydalı olacaktır.
GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME
Tapu iptal ve tescil davalarında görevli mahkeme 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu gereğince genel görevli mahkeme olan Asliye Hukuk Mahkemeleridir. Ancak uyuşmazlık her iki tarafın ticari işletmesine dayanıyorsa veya yolsuz tescil bir tüketici işleminden kaynaklanıyorsa özel görevli mahkemelerde açılması gerekecektir.
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununa göre taşınmazın aynından doğan davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemeleri kesin yetkilidir. Tapu iptal ve tescil davaları da taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılacaktır. Kesin yetki, dava şartı olduğundan hakim yetki hususunu kendiliğinden araştıracak ve karşı taraf da yetki itirazını davanın her aşamasında ileri sürebilecektir.
Hem görev hem de yetki açısından özel durumlar gündeme geldiği takdirde tapu iptal ve tescil davasının dava şartlarına uygun olarak açılabilmesi için gayrimenkul hukuku alanında uzman avukatlara danışılarak hareket edilmesi önem arz etmektedir.
TAPU SİCİLİ TUTULMASINDAN DEVLETİN SORUMLULUĞU
Hukukumuzda tapu siciline güven ilkesi hakimdir ve tapu sicilinden anlaşılan bilgilerin doğru olduğu kabul edilir. Devlet, tapu sicili tutulurken özenli davranmalı ve yanlış kayıtlar tutulmasının önüne geçmelidir. Tapu sicilinin yanlış veya eksik tutulması sebebiyle kişilerin maddi zarara uğraması halinde Devletin kusursuz sorumluluğu gündeme gelir. Bu durum, TMK md.1007’de “tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan devlet sorumludur” denilerek hüküm altına alınmıştır. Bu madde uyarınca tapu sicilinin yanlış tutulması sebebiyle maddi zarar uğrayan kişiler Devlete karşı maddi tazminat davası açabilir. Ancak tapu sicilinin yanlış tutulmasında zarar gören veya üçüncü kişinin kusuru varsa, örneğin taraflar başka kişileri kandırmak amacıyla hukuka uygun olmayan bir işlemle tapuda tescil yapılmasını sağlamışsa, Devlet zararı karşılamak zorunda kalmayacaktır.
Başta Kadıköy, Kozyatağı, Kartal bölgesinde faaliyet gösteren uzman avukatlarımızla iletişime geçmek; gayrimenkul hukuku alanında yardımcınız olmanın yanı sıra tazminat hukuku açısından da yardımcınız olacaktır.
