Kira tespit davası hususları, davaların ne zaman ve nasıl açılacağı gibi detayları hem kiracılar hem de mülk sahipleri arasında yakın dönemde tartışmalara yol açmaktadır. Bu blog makalemizde konuya dair hukuki süreçleri ele alıp, belli başlı sorulara cevap vereceğiz.
Kira sözleşmesi, kiracıya kiralanan malı belli bir bedel ödemek karşılığında kullanma hakkı verir. Kiralama bedeli, kira sözleşmesinin kurucu unsurudur ve sözleşmeni kurulması için belirli olması gerekmektedir. Kira sözleşmesi niteliği gereği sürekli bir sözleşme olduğundan sözleşmede belirlenen kira bedeli süreç içinde değişebilecektir. Kiracı ve kiraya veren, kira sözleşmesinde kira bedelinin artışının hangi oranda yapılacağını belirleyebilirler.
Bu arttırım oranının üst sınırı on iki aylık tüketici fiyat endeksi ortalamasıdır. Taraflar kira bedelinin artış oranını belirlememişlerse veya 5 yıldan uzun süreli, 5 yıldan sonra yenilenen bir kira sözleşmesi söz konusuysa yeni kira bedeli hakim tarafından belirlenebilir. Bunun için de kira tespit davası açılması gerekecektir. Kira tespit davası, diğer tespit davalarında olduğu gibi hukuki bir ilişki tespit edilmez; sözleşmenin belirli olmayan bir unsuru belirlenir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 343., 344., 345. maddeleri kira bedelinin belirlenmesi ve kira tespit davasına ilişkin düzenlemeler getirmektedir. Bu maddeler, konut ve çatılı iş yeri kiralarına uygulanacak olup diğer kira sözleşmelerinde kira tespit davası açılması mümkün olmayacaktır.
Kira Tespit Davası Kapsamında 5 Yıldan Az Süreli Kira Sözleşmeleri
Kiracı ve kiraya veren, kira sözleşmesinde kira artış oranını belirlemişlerse kira tespit davası açılmasında hukuki yarar bulunmaz. Hukuk Muhakemeleri Kanunu md.114 gereğince davacının dava açmakta hukuki yararının bulunması dava şartıdır. Dolayısıyla kira artış oranı belli olan bir sözleşmenin varlığında kira tespit davası açılması mümkün olmayacaktır.
Kira sözleşmesinde kira artış oranı belirlenmemişse kira bedelinin tespit edilmesi için mahkemeye başvurulabilir. TBK md.344/2’ye göre hakim tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamasını geçmeyecek şekilde yeni kira bedelini tespit eder. Kanun, kira bedeli tespit edilirken hakkaniyete göre belirleme yapılacağını söylemektedir. Hakkaniyete göre kira tespiti yapılırken kiralanan konut veya iş yerinin boş olarak kiraya verilmesi halinde belirlenecek kira bedelinden, kiracının eski kiracı olduğu dikkate alınarak indirim yapılabilir. (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2017/3642 E., 2017/18385 K. sayılı, 28.12.2017 tarihli kararı)
5 Yıldan Fazla Süreli Kira Sözleşmeleri
Süresi 5 yıldan az olan konut ve çatılı iş yeri kirası sözleşmelerine dayanarak kira tespit davası açılabilmesi için kira artış oranının belli olmaması gerekir. Ancak süresi 5 yıldan uzun olan veya 5 yıl sonra yenilenen kira sözleşmesine dayanılarak kira tespit davası açılması için sözleşmede kira artış oranının belirlenmiş olup olmaması önem arz etmemektedir. Yani 5 yıldan uzun süredir süregelen bir kira sözleşmesi varsa kira tespit davası açıldığında hukuki yarar incelemesi yapılmayacaktır.
Ekonomik gelişmeler, arz talep ilişkileri, enflasyon gibi sebepler; kira sözleşmesinde belirlenen kira bedelinin ve kira artış oranının az kalmasına neden olabilir. Bu durumda sözleşme tarafları arasındaki denge bozulacaktır. Kanun koyucu bunun önüne geçmek için TBK md.344/3’te şöyle bir düzenleme getirmiştir: 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde yeni kira bedeli belirlenirken tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamasının yanı sıra kiralanın durumu ve emsal kira bedelleri de göz önüne alınır. Uygulamada genellikle bilirkişi aracılığıyla kira bedeli belirlenmekte ve hakim hakkaniyeti de gözeterek bilirkişi tarafından yapılan tespitlere göre karar vermektedir.
Yabancı Para Üzerinden Belirlenen Kira Bedeli
Kural olarak yabancı para üzerinden belirlenen kira bedeli, 5 yıl geçmedikçe değiştirilemez. Ancak kanun koyucu yabancı para üzerinden belirlenen kira bedellerine ilişkin olarak TBK’nın aşırı ifa güçlüğüne ilişkin maddesini saklı tutmuştur. Yani TBK md.138’de öngörülen durumlardan biri ortaya çıkarsa taraflar 5 yıl dolmadan sözleşmenin uyarlanmasını talep edebileceklerdir.
5 yıl sonra ise yeni kira bedeli belirlenirken TBK md.344/3 hükmü esas alınacaktır. Bu maddeye göre yeni kira bedeli tespit edilirken yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutulacaktır.
Yeni Kira Bedelinin Uygulanacağı Kira Döneminin Tespiti
Taraflar her zaman kira bedelinin belirlenmesi için dava açabilirler. Ancak açılan davada tespit edilecek kira bedelinin yeni kira döneminde uygulanması için TBK md.345 gereğince bazı süre şartları vardır. Buna göre tespit edilen kira bedelinin yeni kira döneminde uygulanması için:
- Kira tespit davası, yeni kira döneminin başlangıcından en geç 30 gün önce açılmalı veya
- Yeni kira döneminden en az 30 geç gün önce, kiracıya kira bedelinin arttırılacağına dair yazılı bildirim yapılmalıdır. Kiracıya yazılı bildirim yapılmışsa izleyen yeni kira döneminin sonuna kadar dava açılması halinde tespit edilen kira bedeli yeni kira döneminin başlangıcından itibaren bağlayıcı olacaktır. Kanunda yazılı bildirim denilmekle yetinilmiş ve bir şekil şartı getirilmemişse de ispat açısından noter kanalıyla kiracıya ihtarname çekmek yerinde olacaktır. Kira hukuku, belli şekil kurallarına bağlı olduğu için tarafların kira sözleşmesine ilişkin yapacakları işlemlerde kira hukukunda uzman avukatlardan yardım alması oldukça önemlidir. Aksi halde hem kiraya veren hem de kiracı hak kaybına uğrayabilirler.
- Kira sözleşmesinde yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına dair bir hüküm varsa yeni kira döneminde açılacak kira tespit davasında belirlenen kira bedeli, yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olacaktır.
Kira tespit davası açılırken bu sürelere uyulmamışsa açılan davada tespit edilen yeni kira bedeli, bir sonraki kira yılından itibaren geçerli olacaktır.
Davanın Tarafları
Kira tespit davası kiraya veren tarafından açılabileceği gibi kiracı tarafından da açılabilir. Örneğin kiraya veren artış oranının dışında bir kira bedeli talep ediyorsa kiracı, kira tespit davası açarak yeni kira bedelinin hakim tarafından belirlenmesini isteyebilecektir. Dava konusu kiralanan elbirliğiyle mülkiyete tabiyse maliklerin hepsi bir araya gelerek dava açmalıdır. Paylı mülkiyet söz konusu olduğunda ise her bir paydaş kendi payı oranındaki kira bedelinin tespit edilmesini talep edebilecektir.
Kira tespit davasının davalısı kiracı veya kiraya veren olacaktır. Eğer dava kiracıya açılıyorsa ve birden fazla kiracı varsa açılan davanın bütün kiracılara yöneltilmesi gerekir.
Dava sürecinde kiralanan konut veya iş yerinin el değiştirmesi halinde yeni malik kira sözleşmesiyle bağlı olacağından eski malikin kira tespiti açısından sahip olduğu haklara aynen sahip olacaktır.
Kira Tespit Davalarında Yetkili ve Görevli Mahkeme
Kira bedelinin tespitine ilişkin davalarda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Yetkili mahkeme ise davalının ikamet yeri veya sözleşmenin ifa edildiği yer yani kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Uzman kira avukatı kadromuz ile iletişim formunu doldurarak veya Whatsapp butonunu kullanarak iletişime geçebilirsiniz.
