Fidelis Hukuk ve Danışmanlık Bürosu, İstanbul’da faaliyet göstererek, İstanbul Gayrimenkul Avukatı olarak yerli ve yabancı müvekkillerinin gayrimenkul işlemlerinin her aşamasında avukatlık ve danışmanlık hizmetleri sunmaktadır. Türkiye Gayrimenkul Avukatları, yerli ve yabancılar için tapu iptali ve tescil davaları, gayrimenkul bağışı, alım, satım ve kiralama işlemleri ile gayrimenkuller üzerinde gerçek ve şahsi hakların kurulmasını takip eder.
Gayrimenkul Hukuku Nedir? Gayrimenkul, üzerinde düzenlemeler yapılabilen ve paraya çevrilebilen, arazi, arsa, konut gibi taşınmaz malların değeridir. Gayrimenkul Hukuku’nun temelleri, Türk Medeni Kanunu’nun 4721 sayılı Kanunu ile düzenlenmiştir. TCK’nin yanı sıra, Toprak Koruma Kanunu ve İmar Kanunu gibi diğer yasalar da gayrimenkul hukukunun özel düzenlemelerine yer verir. Tüm gayrimenkul işlemlerinde hak kayıplarını önlemek veya hukuki taleplerde bulunmak için uzman bir İstanbul Gayrimenkul Avukatı ile çalışmak ve hukuki danışmanlık almak faydalı olacaktır. Gayrimenkul Avukatının sağladığı hizmetler özetle şu şekildedir:
- Satış sözleşmelerinin düzenlenmesi
- Yabancıların Türkiye’de gayrimenkul edinimi ve buna bağlı vatandaşlık başvuruları
- Tapu kayıtlarının düzeltilmesine yönelik çalışmalar ve işlemler
- Ortaklığın giderilmesi davaları
- Kamulaştırma davaları
- Gayrimenkul alım, satım ve tapu tescil işlemleri
- Kira sözleşmelerinin hazırlanması
- Kiracı tahliye işlemleri
- Tapu iptali ve tescil davaları
- Paylı mülkiyette taşınmaz ortakları arasındaki uyuşmazlıkların çözümü
- Yabancıların gayrimenkul edinim işlemleri ve oturma izni başvuruları
Gayrimenkul Avukatı ve Gayrimenkul Davaları İstanbul Gayrimenkul Avukatı tarafından yürütülen davalar, gayrimenkulle ilgili her türlü uyuşmazlığın çözümü için alınması gereken hukuki işlemleri içerir. Gayrimenkul Avukatı, gayrimenkul ile ilgili uyuşmazlıklarda tarafları temsil etmek ve dava sürecini takip etmekle yükümlüdür. Hukuki haklarınızı güvence altına almanın en iyi yolu, iyi bir Gayrimenkul Avukatı ile çalışmaktır. Gayrimenkul davaları çeşitli nedenlerden doğabilir. Türkiye Gayrimenkul Avukatı olarak aşağıda belirtilen davalarda profesyonel hizmet sunmaktayız:
- Ortaklığın Giderilmesi Davası (İzale-i Şüyu)
- Tapu İptal ve Tescil Davası
- Kira Alacaklarının Tahsili ve Kiracının Tahliyesi
- İpotek Kurulması ve Sona Erdirilmesi
- Müdahalenin Men’i Davası
- Ecrimisil Davası (Haksız İşgal Tazminatı)
- Tasarrufun İptali Davası
- Kiracının Tahliyesine İlişkin Dava
Defolu Gayrimenkul Davası
Yasal bir kusur, taahhütname veya tapuda yapılan taahhütlerin tam olarak yerine getirilmemesidir. Bahsi geçen kusur, bir veya birden fazla olabilir. Kusurun varlığı, mağdur tarafa bazı seçimlik haklar verir. Kusurlar her türlü işlem veya işte ortaya çıkabilir; ancak burada önemli olan, gayrimenkulde meydana gelen kusurlardır. Gayrimenkuller belirli bir proje kapsamında inşa edilir. Gayrimenkulde en sık rastlanan kusurlar şunlardır:
- İmar planına uygun olmamaktan kaynaklanan kusurlar
- Kullanılan malzemeden kaynaklanan kusurlar
- Altyapı ve üstyapı sorunlarından kaynaklanan kusurlar
Şüphesiz, tüketicilerin haklarını derhal aramaları ve kusurun giderilmesi açısından en mantıklı yol budur. Kusurlu bir konutla karşılaşan tüketicinin hakları şunlardır:
- Kusurlu taşınmazı iade edip aynı kalitede kusursuz bir taşınmaz alma hakkı
- Tespit edilen kusurların ücretsiz olarak onarılmasını talep etme hakkı
- Kusur oranında satış fiyatından indirim ve geri ödeme talep etme hakkı
Görüldüğü gibi, kusurdan kaynaklanan sorunlarda mağdur olan tüketici seçim hakkına sahiptir. Ancak kusurlar konusundaki en önemli hususun kusurun bildirilmesi olduğu unutulmamalıdır. Bu nedenle, bir kusur tespit edildiğinde hemen bir Gayrimenkul Avukatı ile görüşmek, hak kaybını önleyecektir. Türkiye Gayrimenkul Avukatı ekibimiz, kusurlu gayrimenkuller için hızlı ve etkili çözümler sunmaktadır.
Yabancıların Gayrimenkul Satın Alma Süreçleri
Bilindiği üzere, Türkiye gelişen inşaat sektörü ve kentsel dönüşüm süreçleri ile yabancıların gayrimenkul yatırımlarının favorisi haline gelmiştir. 400.000 USD tutarında yapılan yatırımlarla vatandaşlık hakkı veren Türkiye, ayrıca maliyetten bağımsız olarak gayrimenkul satın alan yabancılara oturma izni hakkı da tanımaktadır. Yabancıların gayrimenkul satın alma süreçlerindeki en önemli husus, her şeyin yasal zemin üzerine kurulmuş olmasıdır.
Gayrimenkul Avukatları ile çalışan yabancıların gayrimenkul satın alma süreçleri daha sağlıklı ilerler ve oturma izni, vergiler, sözleşmeler ve vatandaşlık başvurularında ortaya çıkabilecek sorunlar ve hak kayıpları önlenir. Türkiye Gayrimenkul Avukatı ekibimiz, yabancıların gayrimenkul edinme sürecinde şu hizmetleri sunmaktadır:
- Alım ve satım sözleşmelerinin düzenlenmesi
- Banka hesabı açılması
- Para transferi süreçlerinin yasaya uygun şekilde yönetilmesi
- Tapu tescil işlemlerinin gerçekleştirilmesi
- Belediyeye gerekli beyannamelerin verilmesi ve vergi işlemlerinin yönetilmesi
- Kira sözleşmelerinin düzenlenmesi
Tapu İptal ve Tescil Davaları
Tapu iptali ve tescil davaları, hukuka aykırı veya yasal olmayan bir şekilde oluşturulmuş tapu kayıtlarının düzeltilmesi ve yasadışılığın ortadan kaldırılması amacıyla açılan davalardır. Hukuka aykırılık birçok nedenle ortaya çıkabilir ve mülkiyet hakkı ihlal edilen kişi, tapu iptal ve tescil davası açarak bu ihlali ortadan kaldırma hakkına sahiptir. Tapu iptali ve tescil davalarında bir Türkiye Gayrimenkul Avukatı ile çalışmak, hak kaybını önlemek açısından büyük önem taşır.
İptal ve Tescil Davaları
Tapu iptali ve tescil davaları birçok farklı nedenle açılabilir. Bu davalar, tapu işlemlerinin iptalini talep eden gayrimenkul davalarıdır. Kamulaştırmaya itiraz, miras paylaşımı veya kadastro süreciyle verilen tapuya itiraz gibi durumlarda, tapunun iptali ve tescili için dava açılması gerekir. Tüm bu tür davalarda uzman bir Türkiye Gayrimenkul Avukatı ile çalışarak hak kaybını önleyebilirsiniz. Tapu iptali ve tescil davaları şu şekilde sıralanabilir:
- Kamulaştırma ile ilgili Tapu İptal Davası
- Miras Hukukundan Doğan Tapu İptal Davası
- Şufa Davası (Önalım Hakkından Doğan Tapu İptal Davası)
- Kadastro Tarafından Verilen Tapunun İptal ve Tescil Davası
Miras Sözleşmesinden Kaynaklanan İptal ve Tescil Davaları
Mirasçının ölümü sonrasında mirasçılar bir araya gelerek mirasın nasıl paylaşılacağına dair anlaşma sağlayıp bunu yazılı hale getirebilirler. Bu yazılı sözleşmeye Miras Paylaşım Sözleşmesi denir. Mirasçılardan herhangi birinin bu sözleşmeye aykırı davranması durumunda, her bir mirasçı, miras paylaşım sözleşmesine uygun hareket edilmediği gerekçesiyle Tapu İptal ve Tescil Davası açma hakkına sahiptir. Miras anlaşmazlıklarından kaynaklanan birçok gayrimenkul davası doğabilir ve bu davaların takibi sürecinde hak kaybı yaşamamak adına Türkiye Gayrimenkul Avukatı ile çalışmak büyük önem taşır.
Müdahalenin Men’i Davası (Zilyetlik Davaları)
Bazen kişilerin gayrimenkuller üzerindeki mülkiyet hakları başkaları tarafından ihlal edilebilir. Tam da bu durumlarda, Gayrimenkul Avukatımız, bu ihlali gidermek amacıyla müdahaleye karşı dava açarak haklarınızı koruyabilir. Bu davanın açılma nedenleri çeşitli şekillerde ortaya çıkabilir. Örneğin, bir kişinin izinsiz olarak taşınmazınıza giriş yapıp oturması, zilyetlik davasının konusunu oluştururken; taşınmaz üzerindeki mahsulün haksız şekilde toplanması veya idarenin taşınmazı kamulaştırma yapmadan fiilen kaldırması, müdahalenin men’i davasının konusunu oluşturur. Müdahalenin men’i davası açılma koşulları şu şekildedir:
- Dava açma hakkı, mülkiyet hakkı sahibine aittir. Bu nedenle dava yalnızca mülk sahibi veya mirasçıları tarafından açılabilir.
- Mülkiyet sahibinin taşınmazına yönelik haksız bir müdahale yapılmış olmalıdır.
- Müdahale devam ediyor olmalıdır.
Bu davanın bir Türkiye Gayrimenkul Avukatı ile yürütülmesi, haklarınızı korumanız açısından faydalı olacaktır. İstanbul Gayrimenkul Avukatı ekibimiz, Gayrimenkul Davaları‘nda profesyonel anlayışı ve hızlı çözümleriyle hizmet vermektedir.
İzale-i Şuyu Davası (Ortaklığın Giderilmesi Davası)
Ortaklığın giderilmesi davaları, paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyeti şeklinde ortaklığı bulunan bir taşınmaz üzerindeki ortaklığın sona erdirilmesi amacıyla açılır. Buradaki temel amaç, kişilerin taşınmaz üzerindeki ortaklık statüsünü sona erdirmektir. Ortaklık, ortakların anlaşmasıyla sona erdirilebilir. Herhangi bir ortak, ortaklığın giderilmesi davası açma hakkına sahiptir. Açılan dava tüm paydaşları hedef alır.
Ortaklık, paylaşma veya satış yoluyla sona erdirilir. Taşınmazın paydaşlar arasında satılmaksızın parçalara bölünerek paylaşılması fiilen mümkünse, mahkeme, ortaklığın paylaştırma yoluyla sona erdirilmesine karar verir. Bölünmenin mümkün olmadığı durumlarda, taşınmazın satılarak ortaklığın sona erdirilmesine karar verilir.
Ecrimisil Davaları (Haksız İşgal Tazminatı Talebi)
Ecrimisil, mal sahibinin izni olmadan bir taşınmazın kötü niyetli bir üçüncü kişi tarafından kullanılması sonucu verilen zarar karşılığında ödenen özel bir tazminat türüdür. Ecrimisil davası, taşınmazı haksız ve kötü niyetle kullanan kişilerden haksız işgal tazminatı talep ederek zararın giderilmesini ve malın sahibine iadesini amaçlayan bir dava türüdür.
Ecrimisil, Türk Medeni Kanunu‘nun 995. maddesinde düzenlenmiştir. Ecrimisil davasının şartları şunlardır:
- Haksız işgal olmalıdır.
- İntifa hakkı yasaklanmıştır.
- Haksız işgal nedeniyle mal sahibi veya zilyet zarar görmelidir.
- Eşyayı elinde bulunduran kişi kötü niyetli olmalıdır.
- Kötü niyetli zilyet tarafından elde edilen veya elde edilmesi ihmal edilen sonuçlar olmalıdır.
Ecrimisil davasının Gayrimenkul Avukatı ile açılması ve sürdürülmesi, hak kaybı yaşanmaması açısından önemlidir. İstanbul Gayrimenkul Avukatı ekibimiz, ecrimisil davalarında profesyonel ve hızlı çözümler sunmaktadır.
Kamulaştırma Davaları
Mülkiyet hakkı, Türk Anayasası kapsamında garanti altına alınmış ve sıkı bir şekilde korunmuş bir haktır. Tapu İptal ve Tescil Davalarının ana amacı, Anayasa ile güvence altına alınmış bu hakkın ihlalini önlemek ve ortadan kaldırmaktır. Ancak zaman zaman kamu yararının, bireylerin mülkiyet hakkının önüne geçtiği durumlar ortaya çıkabilir. Devlet, kamu yararını gerekçe göstererek bireylerin mülklerini rızalarını aramaksızın devralma hakkına sahiptir. Bu işleme kamulaştırma denir. Ancak devletin bu işlemi gerçekleştirebilmesi için taşınmazın bedelini mülk sahibine ödemesi gerekmektedir. Bedelsiz kamulaştırma işlemi yasalara ve Anayasaya aykırıdır.
Kamulaştırma kararı alan idare, kararın ardından gerekli tespit ve ölçümleri yaparak kamulaştırılacak alanı ve özelliklerini belirler. Sonrasında, tapu kaydına kamulaştırma şerhi konur. Bu süreçte taşınmazın devri mümkündür. Kamulaştırma sürecinde öncelikle idare, değer tespit komisyonu tarafından belirlenen bedeli mülk sahibine bildirir ve taşınmazın alım veya takas yoluyla kamulaştırılması sağlanır. Mülk sahipleri, fiyatın mutabakat komisyonunda uzlaşmaya davet edilir. Mülk sahiplerinin bu teklifleri kabul etme zorunluluğu yoktur.
Kamulaştırmadaki en temel ilke, kamulaştırılan taşınmazın belirlenen amaç dışında kullanılmamasıdır. Aynı zamanda, kamulaştırma süreci işletilmeli ve kamu yararına uygun proje taşınmaz üzerinde gerçekleştirilmelidir. İdare, kamulaştırılan alan üzerinde 5 yıl boyunca hareketsiz kalır ve taşınmazı kullanmazsa, kamulaştırılan taşınmazı geri alma davası, bu sürenin bitiminden itibaren 1 yıl içinde açılmalıdır. 5 yıllık süre, kamulaştırma sürecinin kesinleşmesinden itibaren başlar ve bu süre hak düşürücü niteliktedir.
Kamulaştırma sürecinde taraflarla anlaşma sağlanamaması durumunda, kamulaştırma işlemi alım yoluyla gerçekleştirilemezse, idare, taşınmazın bulunduğu yerin Asliye Hukuk Mahkemesine başvurarak kamulaştırma bedelinin tespiti ve ilgili taşınmazın idare adına tescili davasını açar. Bu dava, alım yoluyla kamulaştırma işlemi gerçekleştirilmeden açılamaz. Değer tespit komisyonu tarafından belirlenen ve mülk sahiplerine sunulan taşınmaz bedeli, mahkeme için bağlayıcı değildir. Bu durumda, mahkeme yeniden bir bilirkişi incelemesi yapar ve bedelin belirlenmesi yoluna gider.
Gayrimenkul Avukatı Ücretleri
Gayrimenkul davalarına ilişkin ücretler, her yıl Barolar Birliği tarafından belirlenir. Gayrimenkul Avukatı ücretlerimiz hakkında bilgi almak isterseniz, Whatsapp üzerinden veya iletişim bilgilerimizden bize ulaşabilirsiniz.
