Kiracı-kiralayıcı ilişkisinin önemli bir unsuru olan tahliye taahhütnamesi, kiracının taşınmazı belirli bir tarihte boşaltacağına dair verdiği yazılı bir taahhüttür. Bu belge ile kira ilişkisine son verilebilir. Fakat, bu belgenin hukuki yönleri ve uygulama alanı çeşitli soruları beraberinde getirebilir. Bu yazıda, tahliye taahhütnamesiyle ilgili sıkça karşılaşılan sorulara ve hukuki boyutlarına ışık tutacağız.

Tahliye taahhütnamesi nedir?

Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağına dair yaptığı yazılı bir taahhüttür. Genellikle kira sözleşmesiyle birlikte imzalanan bu belge, kiracının taşınmazı ne zaman terk edeceğini taahhüt ettiğini gösterir.

Tahliye taahhütnamesi zorunlu mudur?

Tahliye taahhütnamesi, kira ilişkisinin kurulması için zorunlu bir unsur değildir. Uygulamada bazı mal sahipleri, kira ilişkisinin kurulması için tahliye taahhütnamesinin imzalanmasını şart koşmaya çalışmaktadır. Ancak bu husus tahliye taahhütnamesinin geçerliliğini etkileyen, daha net bir anlatımla taahhütnameyi geçersiz kılan bir husustur. Kira ilişkisinin kurulması için tahliye taahhütnamesinin alınmasını şart koşmak, kiracının iradesini baskı altına alacağından, verilen tahliye taahhütnamesi kiracı tarafından kabul edilmedikçe geçerli olmayacaktır. Yargıtay içtihatlarında da açıklandığı üzere tahliye taahhütnamesinin veriliş tarihi ile kira sözleşmesinin başlangıç tarihinin aynı tarihler olması (veya oldukça yakın tarihler) taahhütnameyi geçersiz kılacaktır. Bu durumda akla şu soru gelmektedir; “Tarihleri boş tahliye taahhütnamesi alınırsa taahhütname geçerli olacak mıdır?” Bu soruya aşağıda cevap verilecektir.

Tarihleri boş alınan tahliye taahhütnamesi geçerli midir?

Kira sözleşmesi ile aynı tarihte alınan tahliye taahhütnamesinin geçersiz sayılmasından ötürü son zamanlarda tarihleri boş şekilde tahliye taahhütnamesi imzalatılması yolu tercih edilmeye başlanmıştır. Bu durumda güncel içtihatlara göz atmak gerekmektedir. 

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2017/ 975 E. 2021/1108 K. sayılı kararının ilgili kısmı incelendiğinde:

“Kural olarak, bir vakıadan kendi lehine haklar çıkaran/iddia eden taraf, o vakıayı ispat etmeye mecburdur (TMK m. 6).”

“Kira sözleşmesinin yapılması sırasında tarihleri boş olan ve kiracı tarafından imzalanan tahliye taahhüdü alınması durumunda, bu belgenin kiralananın teslimi öncesinde tarihlerinin boş olarak verildiği ve anlaşmaya aykırı olarak sonradan tamamlandığına ilişkin savunmanın kanıtlanması gerekir. Bu şekilde yani düzenleme ve boşaltma tarihlerinin sonradan tamamlanması belgenin geçersizliğini gerekmediği gibi bu tarihlerin anlaşmaya aykırı olarak tamamlandığına ilişkin iddia kiracı tarafından ispatlanmalıdır.”

Tahliye taahhütnamesinin tarihlerinin boş olarak kiracı tarafından imzalandığının, sonrasıda kiraya veren tarafından tarihlerin doldurularak tahliye taahhütnamesinin işleme konulduğunun kiracı tarafından iddia edilmesi durumunda, bu iddianın kiracı tarafından ispat edilmesi şarttır.

Kiracı bu iddiayı mahkeme nezdinde ispat etmekle yükümlü olacaktır. Mahkeme nezdinde ispat edebilecek delilleri olmayan kiracı iddiasını ispat edemeyeceğinden ötürü, boş verdiği tahliye taahhütnamesi geçerli sayılacak ve tahliye gerçekleşecektir. Açıklanan bu sebeplerden ötürü tahliye taahhütnamesi verirken veya tahliye taahhütnamesi alırken dikkatli ve özenli şekilde davranılması gerekmektedir. 

Tahliye taahhütnamesi varsa kiracı çıkmak zorunda mı?

Kiracı, kira sözleşmesinin sona erdiği veya belirli bir sürenin sonunda taşınmazı boşaltmayı taahhüt ettiği tahliye taahhütnamesini imzaladığında, bu taahhüdü yerine getirmekle yükümlüdür. Ancak, taşınmaz belirtilen süre içinde boşaltılmadığında, kira veren (kiraya veren) icra yoluyla tahliye talebinde bulunabilir.

Kiracının imzaladığı tahliye taahhüdünde tarihlerin sonradan doldurulduğunu iddia etmesi durumunda, bu iddianın kanıtlanması gerekiyor mu?

Kira sözleşmesinin yapılması sırasında tarihleri boş olan ve kiracı tarafından imzalanan tahliye taahhüdü alınması durumunda, bu belgenin kiralananın teslimi öncesinde tarihlerinin boş olarak verildiği ve anlaşmaya aykırı olarak sonradan tamamlandığına ilişkin savunmanın kanıtlanması gerekir. Bu şekilde yani düzenleme ve boşaltma tarihlerinin sonradan tamamlanması belgenin geçersizliğini gerekmediği gibi bu tarihlerin anlaşmaya aykırı olarak tamamlandığına ilişkin iddia kiracı tarafından ispatlanmalıdır (Kanık, s. 1293).

Tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinden önce imzalatıldığını iddia eden davalı kiracı bu iddiasını ispat etmekle yükümlüdür. 

İcra mahkemesine kiracının tahliyesi için başvurulduğunda, kiracının tahliye taahhüdündeki imza ve tahliye tarihine itiraz etmesi durumunda nasıl bir yol izlenir?

Noterlikçe resen tanzim edilmiş veya tarih ve imzası tasdik edilmiş yahut ikrar olunmuş bir belgeye dayanmadıkça, tahliye taahhüdündeki imza ve tahliye tarihine itiraz edilmesi halinde icra mahkemesinden kiralananın tahliyesi istenemez.

Yazılı şekilde alınan tahliye taahhütnamesindeki imzaya itiraz edilmesi durumunda icra hukuk mahkemesinden itirazın iptali istenemez. Bu durumda itirazın iptali davası Sulh Hukuk Mahkemelerinde yürütülecektir. İmzaya itirazın kabul edilebilmesi için açıkça imzaya itiraz edilmesi gerekmektedir. “Belgeyi imzaladığını hatırlamamaktadır” gibi söylemler açık bir imzaya itiraz şeklinde kabul edilmez ve bu durumda icra hukuk mahkemelerinde itirazın iptali kaldırılmasını talep edilebilir.

Tahliye taahhütnamesi hangi durumda geçersiz olur?

Öncelikle, tahliye taahhütnamesinin geçerli olması için, irade sakatlığının olmaması gerekmektedir. İrade sakatlığı, belgenin yapılmasını engelleyen unsurların varlığına işaret eder ve böyle bir durumda belge geçersiz sayılır.

Tahliye taahhüdünde, kiralananın boşaltılacağı ve boşaltma tarihinin belirtilmesi önem arz eder. Belgenin geçerliliği için kiralananın boşaltılması gereken tarih net olarak belirtilmelidir. Aksi takdirde, tahliye taahhüdü geçersiz kabul edilir ve kiracının taahhüdü üzerinde bağlayıcı bir etkisi olmaz.

Kiracı, tahliye taahhüdünde belirtilen boşaltma tarihinden itibaren kiralananı boşaltmazsa, kiraya verenin 30 gün içerisinde tahliye için dava açma hakkı bulunmaktadır. Bu süreçte, tahliye taahhüdünde belirtilen tarihin önemi büyüktür ve tarafların haklarını korumak adına dikkate alınması gereken önemli bir unsurdur.

Sonuç olarak, tahliye taahhütnamesinin geçerliliği ve uygulanabilirliği çeşitli hukuki koşullara bağlıdır. Bu nedenle, belgenin hazırlanması ve uygulanması sürecinde dikkatli olunmalı ve tarafların haklarının korunması sağlanmalıdır.