Kiracının hakları, mal sahibi ve kiracı arasında kurulmuş olan kira sözleşmesinin kurucu unsurlarını taşıması durumunda, sözleşmenin tarafı olarak kiracının sahip olduğu hakları ihtiva etmektedir. Kira sözleşmesi taşınır mallar üzerine kurulabileceği gibi bu yazımızda daha çok üzerine açıklanacak olan taşınmazlar (konut olarak kullanılan gayrimenkuller) üzerine de kurulabilir. Kiracının hakları, kira sözleşmesinin bir tarafı olan kiraya verenin yükümlülüklerinden doğmaktadır. Kiracı, kiraya verenin bu yükümlülüklerini yerine getirmediği takdirde haklarını talep edebilir.
Kiracının hakları imzalanan kira sözleşmesine farklılık arz edebilecektir. Fakat TBK’dan kaynaklı bazı hükümlerin uygulanması kira sözleşmesi ile engellenemez. Bu haklar kanun tarafından kiracılara verilmiştir. Bu hususta kiracının sahip olduğu haklar genel olarak belirtilecektir.
Kiracının hakları genel olarak;
- Kiracı, kiralananı kararlaştırılan günde ve tarihte, kararlaştırılan amaçlarla kullanmaya elverişli olarak teslim alma hakkına sahiptir.
- Kiracı, kiralamaya konu malın veya taşınmazın kullanma ve yararlanma hakkının kendisine bırakılmasını isteme hakkına sahiptir.
- Kiralanan bir taşınmaz ise kira sözleşmesinin süresi bitmeden, haklı bir gerekçenin varlığı olmadan kiralanan taşınmazı kullanmaya veya oturmaya devam etme hakkına sahiptir. (Kira sözleşmesinin süresinin dolması hususu ayrıntılı şekilde açıklanacaktır)
- Kurulan kira sözleşmesinde aksine bir hüküm kararlaştırılmamış ise kiraya veren tarafından vergi, zorunlu sigorta vb. yükümlülüklerin yerine getirilmesini isteme hakkına sahiptir.
- Kiralananın herhangi bir ayıbı var ise bu ayıbın giderilmesini isteme hakkına sahiptir.
- Kira sözleşmesinin sona ermesi durumunda, kiralananın kiralandığı andaki özellikleri taşıyor olması halinde verilmiş olan depozito ödemesini geri isteme hakkına sahiptir.
- Kiralananın kiralama amacını artık taşımıyor olması halinde, kiralanandan elde edilmesi beklenen faydanın elde edilemiyor olması halinde kira sözleşmesini feshetme hakkına sahiptir.
Kontratı Olmayan Kiracının Hakları
Günümüzde kira ilişkileri bazı hallerde sözleşme ile bazı hallerde sözlü ve fiili şekilde kurulmaktadır. Hukukumuzda kira sözleşmesinin kurulabilmesi için herhangi bir şekil şartı öngörülmemiştir. Bu da demek oluyor ki kira sözleşmelerinin kurulabilmesi için yazılı bir kira sözleşmesinin varlığı şart değildir. Yazılı bir kira sözleşmesinin varlığı ihtilaf halinde bazı hususların ispatı için önem taşımaktadır. Bu sebeptendir ki yukarıda bahsettiğimiz kiracının hakları, yazılı bir kira sözleşmesi olmayan kiracılar için de geçerlidir. Bu durumdaki kişiler de kiracıya tanınmış haklardan faydanalacaklardır.
Örneğin, yazılı bir kira sözleşmesi olmayan fakat kiraya veren ile iradi olarak anlaşmış ve süreç içinde düzenli kirasını ödeyen vatandaşları sırf yazılı kira sözleşmesi bulunmadığı için tahliye etmek mümkün değildir. Geçerli bir sözleşmenin varlığı için yazılı kira sözleşmesine gerek yoktur ve bu da kiracının haklarından yararlanmasını sağlamaktadır.
Kira Sözleşmesinin Süresi Bitince Sözleşme Yenilenir Mi?
Yazılı kira sözleşmelerinde genellikle kira kontratının süresi belirtilmektedir. Bu husus tam olarak kira sözleşmesinin biteceği tarihi yansıtmamaktadır ve yanlış anlaşılmalara yol açmaktadır. Kira sözleşmelerinde belirtilen süre kiracının 15 gün önce mal sahibine yazılı bildirimde bulunmak şartıyla sözleşmeyi sona erdirebilmesi için KİRACIYA tanınmış bir haktır. Örnek vermek gerekirse kira sözleşme süresi 1 yıl olan bir kiracı, sözleşmeyi feshetmek ve herhangi bir bedel ödemek istemiyor ise 1 yılın dolmasına 15 gün kala mal sahibine yazılı bildirimde bulunarak taşınmazdan ayrılacağını, kira sözleşmesini feshettiğini belirtebilir.
Sözleşmenin karşı tarafı olan kiraya veren ise, kira sözleşmesinde bulunan sürenin sonuna gelindiğinde kiracıdan taşınmazı tahliye etmesini isteme hakkına sahip değildir. Yanlış anlaşılmalara konu olan bu husus çoğu kiracı mağdur olmakta ve hak kaybı yaşamaktadır.
Örneğin 1 yıllık kira sözleşmesi bulunan bir kiracı, 1 yılın sonunda taşınmazı tahliye etmesi yönünde gelen talepleri kabul etmek zorunda değildir. Çünkü 1 yıllık süre kiraya verenin tahliyeyi talep etmek için geçmesi gereken süre değildir.
Kiraya verenin bu süre zarfında tahliye istemesi halinde tahliye şartlarının oluştuğunu yargı önünde ispatlaması ve bu şekilde tahliyeyi talep etmesi gerekmektedir.
Ev Sahibinin Evi Satması Durumunda Kiracının Durumu
Kurulmuş bir kira sözleşmesi, kiraya verilen taşınmazın satılmasına engel değildir. Kiralanan taşınmazın sahibinin değişmesi, kira sözleşmesinin geçerliliğine zarar vermemekte, bu husus sadece kira sözleşmesinin kiraya veren tarafının değişmesine sebep olmaktadır. Kiralanan taşınmazın yeni sahibinini, kiracıyı tahliye etmesi için bazı koşulların varlığı aranmaktadır ve bu koşulların varlığı yargı önünde ispat edilmelidir. Bu hususta ihtiyaç sebebiyle tahliye adlı yazımızı okumanızı öneririz.
Kiralanan taşınmazın yeni maliki kiracıyı tahliye etmek niyetinde ise taşınmazı edindiği tarihten itibaren 1 ay içerisinde konuyla ilgili ihtarname göndermelidir. Bu aşamadan sonra kiracıya 6 aylık süre verilir. Tahliye davası 6 aylık sürenin geçmesi ile açılabilir. Tahliye davası açılabilmesi, kiracının tahliye edileceği anlamına gelmemektedir. Belirtmek gerekir ki tahliye davasında bazı hususların ortaya konması ve ispatı gerekmektedir. Bu sebepten ötürü profesyonel yardım almanız tavsiye etmekteyiz.
