İstanbul gayrimenkul avukatı arıyorsanız hoş geldiniz. İstanbul’da faaliyet gösteren Fidelis Hukuk ve Danışmanlık Bürosu İstanbul Gayrimenkul Avukatı olarak müvekillerinin gayrimenkullerden kaynaklanan tüm işlemlerinin her aşamasında avukatlık ve danışmanlık hizmetleri sunmaktadır. İstanbul Gayrimenkul Hukuku Avukatlarımız tapu iptali ve tescil davalarının açılması ve takip edilmesi, yerli ve yabancılar için gayrimenkul bağışlama, alış, satış ve kiralama işlemleri ile taşınmazlar üzerinde ayni ve şahsi hak tesisi işlemlerini takip etmektedir.
Gayrimenkul Hukuku Nedir?
Gayrimenkul tarla, arsa, arazi ve konut niteliklerine sahip olup üzerinde yapılaşma başta olmak üzere düzenleme yapılabilen ve paraya çevrilebilen menkul malvarlığı değeridir. Bu hukukunun temelleri 4721 sayılı Türk Medeni Kanununda düzenlenmiştir. TMK’nın yanısıra Toprak Koruma Kanunu, İmar Kanunu gibi sair kanunlar da gayrimenkul hukuku alanındaki özel düzenlemeleri hüküm altına almıştır. Tüm gayrimenkul işlemlerinde hak kayıplarına uğramamak veyahut hak arama talebinde bulunmak için uzman bir İstanbul Gayrimenkul Avukatı ile sürecinizi tamamlamanız ve hukuki danışmanlık almanız faydalı olacaktır. Gayrimenkul Avukatının verdiği hizmetler kısaca:
- Alım satım sözleşmelerinin düzenlenmesi
- Yabancıların Türkiye’de gayrimenkul edinimi ve buna bağlı vatandaşlık başvurusunu gerçekleştirmesi
- Tapu kayıtlarının düzeltilmesine ilişkin iş ve işlemler
- Ortaklığın giderilmesi Davaları ( İZALE-İ ŞUYU)
- Kamulaştırma Davaları
- Taşınmaz alım, satım ve tapu tescil işlemleri
- Kira sözleşmelerinin hazırlanması
- Kiracı tahliyesi işlemleri
- Tapu iptali ve tesciline ilişkin davalar
- Paylı mülkiyette taşınmaz ortakları arasındaki ihtilafların çözümü
- Yabancıların gayrimenkul edinme işlemleri ve oturma izni başvurusu
Gayrimenkul Hukuku Avukatı ve Gayrimenkul Davaları
İstanbul Gayrimenkul Avukatının baktığı davalar taşınmazlarla ilgili yaşanan her türlü uyuşmazlıkların çözülmesi için alınması gereken hukuki aksiyonlardan oluşmaktadır. Gayrimenkul Avukatı gayrimenkullere ilişkin ihtilaflarda tarafları temsil etmekle ve dava sürecini takip etmekle yükümlüdür. Unutmayın ki, hukuken haklarınızı güvence altına almanın en iyi yolu iyi bir Gayrimenkul Avukatı ile çalışmaktan geçer. Gayrimenkul davaları birçok sebepten ortaya çıkabilmektedir. Aşağıda belirtilen davalarda İstanbul Gayrimenkul Avukatı olarak profesyonel hizmet vermekteyiz.
- Ortaklığın Giderilmesi Davası ( İzale-i Şüyu)
- Tapu İptal ve Tescil Davası
- Kira Alacaklarının Tahsili ile Kiracının Tahliyesi
- İpotek Tesisi ve Terkini
- Men-i Müdahale Davası (El Atmanın Önlenmesi Davası)
- Ecrimisil Davası (Haksız İşgal Tazminatı)
- Tasarrufun İptali Davası
- Kiralananın Tahliyesi Davası
- Ayıplı Taşınmaz Davası
Ayıplı Gayrimenkul Hukuku Davası
Hukuki açıdan ayıp, üstlenilen işte veya edimde vaat edilen hususların tam olarak gerçekleştirilmemesi anlamına gelmektedir. Söz konusu ayıp bir tane olabileceği gibi birden fazla da olabilir. Ayıbın varlığı, zarara uğrayan tarafın bir takım seçimlik haklara sahip olmasına sebep olur. Ayıp her türlü edim veya işte ortaya çıkabilmektedir. Ancak buradaki önemli husus gayrimenkullerde ortaya çıkan ayıplardır.
Gayrimenkuller belirli bir proje kapsamında inşa edilmektedir. Gayrimenkullerde en sık karşılaşılan ayıplar şu şekildedir:
- İmar planına uyulmamasından kaynaklı ayıplar
- Kullanılan malzemeden kaynaklanan ayıplar
- Altyapı ve üstyapı sorunlarından kaynaklı ayıplar
Sayılan ve benzeri durumlarla karşılaşan tüketicilerin derhal haklarını araması kendileri açısından ve ayıbın giderilmesi açısından kuşkusuz en mantıklı yoldur. Ayıplı konutla karşılaşan tüketicinin hakları aşağıdaki şekildedir:
- Ödediği bedeli ispat etmek kaydı ile bedel iadesini içeren sözleşmeyi feshetme hakkı
- Ayıplı çıkan taşınmazın iade ve teslim alınarak yerine aynı nitelikte ayıpsız bir taşınmazın verilmesi
- Ortaya çıkan ayıpların ücretsiz ve herhangi bir ad altında bir bedel talep edilmeden ücretsiz tamirini isteme hakkı
- Ortaya çıkan ayıp oranında satış bedelinden indirim ve iade talep etme hakkı
Görüldüğü üzere ayıptan kaynaklanan problemlerde zarara uğrayan tüketicinin seçimlik hakları bulunmaktadır. Ancak unutulmamalıdır ki ayıplarda en önemli husus ayıp bildiriminin yapılmasıdır. O yüzden ayıp tespit edildiği andan itibaren ivedilikle bir Gayrimenkul Avukatına danışmak hak kayıplarını önleyecektir. İstanbul Gayrimenkul Avukatı ekibimiz ayıplı taşınmazlarınız hususunda etkili ve hızlı çözümleriyle hizmetinizdedir.
Yabancıların Gayrimenkul Hukuku Alım Süreçleri
Bilindiği üzere Türkiye gelişen inşaat sektörü ve kentsel dönüşüm süreçleriyle yabancılar için gayrimenkul yatırımlarının gözdesi haline gelmiştir. Türkiye, 250.000 USD ile yapılan yatırımlarla yabancılara vatandaşlık edinimi hakkı vermektedir. Ayrıca, bedel önemli olmaksızın gayrimenkul satın alan yabancılara oturum izni hakkı da vermektedir. Yabancıların gayrimenkul alım süreçlerinde en önemli husus her şeyin hukuki zemine göre dizayn edilmesidir. Gayrimenkul Avukatı ile çalışan yabancıların gayrimenkul alım süreçleri daha sağlıklı ilerlemekte ve oturum izni, vergiler, sözleşmeler ve vatandaşlık başvurularında ortaya çıkan problemler ve hak kayıpları önlenmektedir. İstanbul Gayrimenkul Avukatı ekibimiz yabancıların gayrimenkul edinim süreçlerinde aşağıdaki hizmetleri vermektedir:
- Alım satım sözleşmelerinin düzenlenmesi
- Banka hesabı açılması
- Para transfer süreçlerinin hukuka uygun şekilde yönetilmesi
- Tapu tescil işlemlerinin gerçekleştirilmesi
- Belediyeye gerekli beyanların verilmesi ve vergi işlemlerinin yönetilmesi
- Kira sözleşmelerinin düzenlenmesi
Tapu İptali ve Tescil Davaları
Tapu iptali ve tescil davaları hukuka aykırı veyahut usulsüz bir işlem ile gerçeğe uygun olmayan bir biçimde oluşturulmuş olan tapu kayıtlarının düzeltilmesi ve hukuka aykırılığın giderilmişini amacıyla açılan davalardır. Hukuka aykırılık birçok sebepten kaynaklanabilmektedir. Ayrıca, mülkiyet hakkı ihlal edilen kişi tapu iptali ve tescil davası aracılığıyla ihlalin ortadan kaldırılması hakkını haizdir. Bu davalarda, bir Gayrimenkul Avukatı ile çalışmak hak kaybına uğramamanız açısından büyük önem arz etmektedir.
Tapu İptali ve Tescil Davaları
Tapu iptali ve tescil davaları birçok farklı nedenle açılabilmektedir. Bu davalar tapu işlemlerinin iptal edilmesi talepli gayrimenkul davalarıdır. Yapılan kamulaştırmaya veya miras paylaşımına itiraz ya da kadastro işlemi ile verilen tapunun kabul edilmemesi gibi konularda tapu iptali ve tescil davası açılmalıdır. Tüm bu dava çeşitlerinde uzman bir Gayrimenkul Avukatı ile çalışarak hak kayıplarının önüne geçebilirsiniz. Tapu iptali ve tescil davaları şu şekilde sıralanabilir:
- Kamulaştırmaya İlişkin Tapu İptal Davası
- Miras Hukukundan Kaynaklanan Tapu İptal Davası
- Şufa Davası ( Önalım Hakkından Kaynaklanan Tapu İptal Davası)
- Kadastro İşlemi ile Verilen Tapunun İptali ve Tescili Davası
Miras Taksim Sözleşmesinden Kaynaklı Tapu İptali ve Tescil Davaları
Miras bırakanın vefatının ardından, zaman zaman mirasçılar bir araya gelip miras mallarının ne şekilde paylaşılacağı hususunda anlaşmaya varıp bunu yazılı hale getirebilirler. Bu yazılı hale gelmiş sözleşmeye Miras Taksim Sözleşmesi denmektedir. Mirasçılardan herhangi birinin bu yapılan sözleşmeye aykırı hareket etmesi durumunda mirasçılardan her birinin miras taksim sözleşmesine uygun olarak hareket edilmediğini öne sürerek Tapu İptali ve Tescil Davası açma hakkı bulunmaktadır. Miras uyuşmazlıklarından çok fazla Gayrimenkul Davası doğabilmekte ve bu dava süreçlerinde ve takibinde bir Gayrimenkul Avukatı ile çalışmak hak kaybına uğramamak açısından büyük önem arz etmektedir.
Müdahalenin Men’i Davası (El Atmanın Önlenmesi Davası)
Kimi zaman kişilerin mülkiyet hakkı sahibi olduğu taşınmazlar üzerinde mülkiyet hakları başkalarınca ihlal edilebilmektedir. İşte tam da bu durumlarda Gayrimenkul Hukuku Avukat ekibimiz Müdahalenin Men’i davası açmak suretiyle bu ihlalin ortadan kalkmasını sağlayabilmektedir. Bu davanın açılabilmesi için sebepler çeşitli şekilde ortaya çıkabilmektedir. Örneğin bir kişinin taşınmazına izinsiz bir şekilde girip oturulması da El Atmanın Önlenmesi davasının konusunu oluştururken, taşınmaz üzerindeki mahsulün haksız olarak toplanması veya idarenin kamulaştırma yapmaksızın taşınmazdan fiili yol geçirmesi de El Atmanın Önlenmesi davasının konusunu oluşturmaktadır. El Atmanın Önlenmesi davasının açılaması için dava şartları şu şekildedir:
- Davayı açma hakkı mülkiyet hakkı sahibindedir. Bundan sebeple dava ancak malik veya malikin mirasçıları aracılığıyla açılabilir.
- Malikin sahip olduğu şey üzerinde haksız müdahalenin gerçekleşmiş olması gerekir.
- Saldırının hala devam etmesi gerekmektedir.
El Atmanın Önlenmesi davasında görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi olup, yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Bu şartları haiz olan her durumda El Atmanın Önlenmesi davası açılabilmektedir. Davanın bir Gayrimenkul Avukatı ile yürütülmesi haklarınızın korunması açısından fayda sağlayacaktır. İstanbul Gayrimenkul Avukatı ekibimiz Gayrimenkul Davalarında profesyonel anlayışı ve hızlı çözümleriyle hizmet vermektedir.
Ortaklığın Giderilmesi Davaları (İzale-i Şüyu Davası)
Ortaklığın giderilmesi veyahut diğer ismiyle izale-i şüyu davaları paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyetinde olan bir taşınmazın üzerinde tesis edilmiş ortaklığın sona erdirilmesi amacıyla açılır. Buradaki temel amaç taşınmaz mal üzerindeki kişilerin ortaklık durumunun sona erdirilmesidir. Ortaklık pekala ortakların arasında anlaşmasıyla sona erebileceği gibi, ortakların anlaşamaması durumunda dava yoluyla bu ortaklığın giderilmesi sağlanmaktadır. Herhangi bir ortak Ortaklığın Giderilmesi davası açma hakkını haizdir. Açılan dava tüm paydaşlara yöneltilir.
Davadaki görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi olup, yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Ortaklık aynen taksim veya satış yolu ile giderilir. Malın paydaşlar arasında satılmaksızın parçalara bölünerek fiilen mümkün olması durumunda mahkeme, ortaklığın aynen taksim yoluyla giderilmesine karar vermektedir. Aynen taksimin mümkün olmadığı hallerde ise taşınmaz malın satışıyla giderilir.
Ecrimisil Davaları (Haksız İşgal Tazminatı Davası)
Ecrimisil; bir eşyanın, sahibinin rızası bulunmaksızın onun üzerinde tasarruf yetkisi bulunmayan kötüniyetli 3. Kişi tarafından kullanılmasından dolayı oluşan zarara karşılık olmak üzere verilen, hukuki açıdan tazminat olarak nitelendirilmiş özel bir giderim biçimidir. Ecrimisil davası, malı, haksız ve kötüniyetli olarak kullanan ve geri verme yükümlülüğünü ihlal eden kişilerden haksız işgal tazminatının alınıp, eşyanın sahibine geri verilmesini amaçlayan bir dava türüdür.
Ecrimisil 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 995. Maddesinde düzenlenmiştir. “2. İyiniyetli olmayan zilyet bakımından Madde 995- İyiniyetli olmayan zilyet, geri vermekle yükümlü olduğu şeyi haksız alıkoymuş olması yüzünden hak sahibine verdiği zararlar ve elde ettiği veya elde etmeyi ihmal eylediği ürünler karşılığında tazminat ödemek zorundadır.”
Ecrimisil davasının dava şartları şu şekildedir:
- Haksız işgal bulunmalıdır
- İntifadan men şartı
- Haksız işgalden kaynaklı olarak malik veya zilyedin zarara uğramış olmalıdır.
- Eşyayı elinde bulunduran kişi kötü niyetli olmalıdır.
- Kötü niyetli zilyedin elde ettiği veya elde etmeyi ihmal ettiği semereler olmalıdır.
Ecrimisil davalarında zamanaşımı 5 (beş) yıldır. Görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemeleri olup, taşınmaza ilişkin Ecrimisil davalarında taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir. Ecrimisil davasını bir Gayrimenkul Avukatı ile birlikte açmak ve sürdürmek hak kaybına uğramamak açısında önemlidir. İstanbul Gayrimenkul Avukatı ekibimiz Ecrimisil davalarında profesyonel ve hızlı çözümlerle hizmet vermektedir.
Kamulaştırma Davaları
Mülkiyet hakkı Türk Anayasası uyarınca güvence altına alınmış ve sıkı bir biçimde korunmakta olan bir haktır. Tapu İptali ve Tescil Davalarında temel amaç Anayasamızca güvence altına alınmış bu hakkın ihlalinin ortadan kaldırılması ve engellenmesidir. Zaman zaman kamunun üstün yararının bireylerin mülkiyet hakkının önüne geçtiği durumlar ortaya çıkabilmektedir. Devlet, kamu yararının üstün olduğu gerekçesiyle kişilere ait mülklerin ilgilerinin rızası aranmaksızın devralma hakkına sahiptir. Bu işlem Kamulaştırma olarak adlandırılmaktadır. Ancak Devletin bu işlemi gerçekleştirebilmesi için, taşınmazın bedelini mülkiyet hakkı sahibine ödemesi gerekmektedir. Bedelsiz kamulaştırma işlemi kanuna ve Anayasaya aykırıdır.
Kamulaştırma kararını veren idare kararın ardından gerekli tespit ve ölçümleri yaparak kamulaştırmanın gerçekleşeceği alanı ve özelliklerini belirler. Devamında ise tapu siciline kamulaştırma şerhi koyulur. Bu süreç içerisinde taşınmazın devri mümkündür. Kamulaştırma işleminde öncelikle idare kıymet takdir komisyonu tarafından belirlenen bedeli mülkiyet hakkı sahibine bildirir. Sonrasında, satın alma veya trampa yolu ile taşınmazın kamulaştırılması sağlanır. Malikler uzlaşma komisyonunda bedelde uzlaşma için davet edilir. Mülk sahipleri bu teklifleri kabul etmek zorunda değildir. Kamulaştırmadaki en temel ilke kamulaştırılan taşınmazın belirlenen amacın dışında kullanılmamasıdır. Aynı zamanda kamulaştırma işlemine uygun hareket edilmeli ve kamu yararına uygun proje taşınmaz üzerinde gerçekleştirilmelidir. İdarenin kamulaştırılan alan için 5 yıl süreyle hareketsiz kalması ve taşınmazı kullanmaması halinde bu sürenin dolmasından itibaren 1 yıl içinde kamulaştırılan taşınmazı geri alma davası açılmalıdır. 5 yıllık süre kamulaştırma işleminin kesinleşmesinden itibaren başlar ve hak düşürücü süre niteliğindedir.
Kamulaştırmada taraflar ile anlaşılamaması sonucunda kamulaştırmanın satın alma yolu ile gerçekleştirilememesi halinde, idare taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesine başvurarak kamulaştırma bedelinin tespiti ve ilgili taşınmazın idare adına tescili için dava açar. Satın alma yolu ile kamulaştırma prosedürü işletilmeden bu dava açılamaz. Kıymet takdir komisyonunca belirlenen ve maliklere teklif edilen taşınmaz bedeli Mahkeme açısından bağlayıcı değildir. Mahkeme bu durumda yeniden bir bilirkişi incelemesi yapacak ve bedel tespiti yoluna gidecektir.
İstanbul Gayrimenkul Avukatı Ücreti
Gayrimenkul davalarının ücretleri her sene Baro tarafından belirlenmektedir. Siz de İstanbul Gayrimenkul Avukatı ücretimizi öğrenmek isterseniz Whatsapptan veya iletişim bilgilerimizden bize ulaşabilirsiniz.